Доля в недвижимости — это имущество, которое принадлежит нескольким лицам на праве общей собственности. Обычно ее можно получить по наследству, в дар или после развода. Однако владение данным видом имущества — дело не легкое, так как часто из-за него могут возникать конфликтные ситуации с другими собственниками.
Рассмотрим, в чем заключается порядок пользования долей в недвижимости, какие права имеет собственник и как решать споры с другими владельцами. Сразу трое моих знакомых, которые живут в ЖК Алма Сити и ЖК Легенда столкнулись с проблемой отсутствия информации по распоряжению долями в недвижимости.
Недвижимость может быть собственностью неограниченного количества лиц, в том числе физических и юридических. Все владельцы долей обязуются поддерживать порядок, устранять технические неисправности, своевременно оплачивать счета за коммуналку и так далее.
Согласно Гражданскому кодексу РК, имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). В соответствии с ГК РК, если размер долей обладателей долевой собственности не может быть определен на основании законодательных актов и не установлен соглашением всех ее участников, то доли считаются равными.
Порядок определения и изменения долей собственников зависит от вклада каждого из них в формирование и наращивание общего имущества.
Порядок установления пользования долей
Как показывает практика, не всегда есть возможность выделить собственнику в пользование определенное изолированное жилое помещение. Например, если возник спор по поводу однокомнатной квартиры, то из-за технических характеристик и площади жилья невозможно выделить каждому владельцу долю соответствующего размера.
Часто при возникновении конфликтов между сторонами суд может оставить право пользования недвижимостью за одним собственником, обязав его выплатить компенсацию за пользование другим владельцам. Каждый обладатель доли в недвижимости имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле. Если такой возможности нет, он имеет право требовать выплаты компенсации от других участников, владеющих и пользующихся его долей недвижимости. Тем не менее, право собственности при этом сохраняется.
Это довольно распространенное явление в судебной практике, особенно если доля участника небольшая. В таком случае лучше договориться с другими владельцами об оформлении письменного соглашения об определении порядка пользования квартирой. Если проблему не удается урегулировать мирным путем, то стороны могут обратиться в суд.
Свою долю можно выделить, но не всегда
В случае, если участник имеет долю на праве совместной собственности и хочет ее выделить, то может обратиться в суд вместе с другими владельцами и перевести квартиру из совместной собственности в общую долевую с определением размера доли.
Выдел доли может происходить как мирным путем, так и в судебном порядке на основании строительно-технической экспертизы, если стороны не смогли мирно урегулировать этот вопрос.
Как отмечают специалисты, на практике наиболее сложно выделить доли в жилом помещении. Выдел возможен только в том случае, если жилому помещению не будет нанесен несоразмерный ущерб, под которым понимается невозможность использования имущества по целевому назначению.
Суть заключается в том, что при выделе доли каждому участнику необходимо сделать отдельный вход и подсобные помещения. Здесь очевидно, что реализация данного требования возможна только в жилом доме при осуществлении перепланировки и переустройстве комнат.
В случае, когда доля одного из владельцев незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет желания использовать общее имущество, то суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных владельцев недвижимости выплатить ему компенсацию.
Выплата компенсации по решению суда
При возникновении ситуации о выплате компенсации суд учитывает порядок пользования, установленный владельцами долей, допустимость компенсации для восстановления нарушенных прав и законных интересов других собственников.
Согласно законодательству РК, если вступившее в силу судебное решение о выплате компенсации за использование доли другого владельца не выполняется, то судебный исполнитель имеет право принять меры по обеспечению исполнения данного решения.
Права и обязанности владельца доли
- Участник долевой собственности имеет право пользоваться, продавать, дарить, передавать по наследству, закладывать и распоряжаться своей долей по собственному усмотрению.
- Владельцы доли должны получить разрешение от других собственников на продажу, сдачу в аренду и регистрацию третьих лиц в своей доле недвижимости. Без согласия всех собственников делать ремонт или производить другие изменения в недвижимости нельзя.
- Обладатель долевой собственности имеет право на увеличение своей доли в общем имуществе, если за его счет были совершены неотделимые улучшения в недвижимости.
- Отделимые улучшения общего имущества переходят в собственность совершившего их участника.